物件購入前に確認しておきたい3つの質問とは?

欲しい物件が出てきたら、「猪突猛進」周りの意見を気にせずに購入に進んでしまう方が多いです。

でも、少し立ち止まって本当に購入して大丈夫なのか?

リスクを再点検してみることをお勧めします。

今回は特に注意すべき点を挙げてみたいと思います。

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資料の表面利回りを鵜呑みにしていませんか?

表面利回りとは

1年間の家賃÷物件価格(%表示)

になります。

表面利回りについては、こちらの記事でも説明しています。

表面利回りとは?|表面利回りの意味と計算方法

大体の投資家の方はこの数字をベースとして投資すべきか否かを判断しますが、これだけ鵜呑みにした投資はかなり危険です。

なぜか?それはこの数字は簡単に操作ができるからです。

どういうことか説明しますと、利回りを上げたいなら1年間の家賃収入を上げるか(分子を上げるか)物件価格を下げるか(分母を下げるか)になりますが、後者は誰もやりたくないことですね。

大体が年間家賃収入を上げるわけですが、投資のプロになると広告料などを増やすなどしてこの家賃を相場以上に引き上げて入居させてから売却という手段をとってきます。

また最悪の場合は引渡しまで知り合いなどを架空で高額な家賃で住まわせて、物件引き渡し後に退去する場合も聞いた話があります。

ですので、必ず表面利回りを計算する場合は、自分で周辺の賃貸業者に相場を確認してから、自分の頭で表面利回りを計算しなおしてください

尚、賃貸業者さんへ確認するときは、ダイレクトに「そのあたり家賃相場を教えてください」と聞いても構いませんが、「近日このあたりのアパートを譲ってもらうことになり、管理会社を探すついでに家賃相場をお伺いしたい」と伝えると、丁寧に教えてもらえることが多いです。

仲介業者はアパートの管理業務も併せて仕事にしていることが多く、管理業務は彼らにとっては安定収入にもなるため、喉から手が出るほど欲しい仕事なのです。

よって騙す必要はありませんが、そのあたり詳しく教えてくれるところなど、購入後の管理会社として選定するのもアリだと思います。

物件の状態は購入前に全て確認しましたか?

基本的に物件の引き渡しは個人間同士の売買の場合、瑕疵担保免責で行われるパターンが通常です。

よって極端な話、引渡しの翌日に雨漏りがしたら、買主が責任を負うことになります。

泣き寝入りをしない為にも購入前に調べられることは全て調べましょう

特にRCなどにおいて雨漏りが発生した場合、原因を調べるに大変な時間とコストがかかります。

築年数が古い建物については事前にリフォーム業者などに雨漏りが無いかお金を払ってでも調べておく必要があります。

また築古の関連でもう一つ注意しておいていただきたいのは、長年住んでいない部屋があれば要注意です。

よく言われることですが、住まいは人が住まなくなると途端に劣化します。

長年住んでいない部屋があった場合は、配管など普通には見えない場所を必ずチェックしてください。

配管が劣化し過ぎて交換することになると莫大な費用がかかる可能性があります。

他に最低限、建物・土地関係でチェックしておくべき項目を挙げておきます。

◆ 土地のチェックポイント

  • 接道が建築基準法に満たしているか
  • 境界は確定されているか、隣との紛争になっていないか
  • 越境物などはないか

◆ 建物のチェックポイント

  • 外壁の劣化有無(クラック、ひび割れ)が無いか
  • 配管設備が劣化していないか
  • 浄化槽のメンテナンス状況
  • シロアリ被害が無いか

近隣情報は確認しましたか?

物件自体に目が行って、忘れがちなのが近隣情報

住居用も大事ですが特にテナントなど商業物件の場合は必ず確認しておきましょう。

チェックするポイントとしては

  • 最寄り駅からの距離
  • 周辺のスーパーなど生活施設の有無
  • 周辺の公共施設(学校、役場など)
  • 周辺の嫌悪施設(お墓、火葬場など)
  • その他、電車の騒音、パチンコ店のネオンなど

上記については、予め確認しましょう。

可能であれば、住んでみないとわかならいトラブルの種を発見するために、近隣の住人の方に話を聞くのがベストです。(今度このあたりに引っ越す予定してるんですよ~と適当に話を作ればいいです)。

また昼間と夜間2つに時間を分けて調査することもおすすめです。

昼間は仕事や学校などに行っていて物件に人がいないことが多く、静かな状態であることが多いですが、夜に行ってみると1室から騒音がすることもたまに発生します。

加えて、地方の場合は、その物件エリアの自治体も確認しておくことをおすすめします

田舎に行けば行くほど自治体などが今も強い発言力をもっている場合が多く(法的には無いんですけど)筆者も工事を入れる際に「事前に自治会長の許可がいる!」と無茶苦茶なクレームを言われたこともありました。

法的な処理をすれば勿論、こちらに落ち度などはありませんが、不要なトラブルを避けるためにも事前に確認しましょう。

さぁ、全て事前チェックが整えば1秒でも早く買付証明書を出しましょう!

今は、不動産投資が全国的に加熱しており、皆が欲しい物件は争奪戦です。

足が早い物件は表(ネットなど)に掲載されて1日も経たずに買付が入ってしまいます。

いくら欲しい物件でも買付が遅れてしまうと意味がありません。

常に印鑑は持参してその場で書けるくらいの姿勢で取り組みましょう。

なお、買付証明書は自前で用意したもの(ネットなどでダウンロードできるもの)で大半は通用しますが、たまに仲介業者によっては、その業者専用の買付証明書しか受付ないところもあるので、そこは従ってください。

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