表面利回りとは?|表面利回りの意味と計算方法

不動産投資における表面利回りとは、どのようなものなのでしょうか?

今回は、表面利回りの意味や計算方法について簡単に見てみましょう。

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表面利回りの意味とは?

利回りは投資金額に対するリターンを判断する指標としてよく利用されますが、その中でも一般的に使用される利回りが表面利回りです。

表面利回りは「グロス利回り」とも呼ばれ、年間の家賃収入を物件価格で割った割合で表されます。

表面利回りの計算方法

表面利回りは以下の計算式で算出されます。

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

たとえば、年間家賃収入を1,000万円、不動産取得価格を1億円とした場合、表面利回りは

1,000万円 ÷ 1億円 × 100 = 10%

となります。

この表面利回りには、維持手数料や管理費・固定資産税などの支出が含まれていませんので、実際の利回りとは異なるものになります。

では、表面利回りに含まれない支出にはどんなものがあるのか、見ていきましょう。

表面利回りに含まれない支出

不動産投資に関わる必要経費には、以下のようなものがあります。

● 不動産購入時にかかる経費・手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 仲介手数料
  • 司法書士手数料
  • 抵当権設定費用
  • 仲介手数料
  • 火災保険料
  • 不動産取得税 など
● 不動産保有時にかかる経費・手数料
  • 物件管理委託費
  • 管理費、修繕積立金
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 修繕・リフォーム費用
  • 入居者募集の広告費

これらの経費が表面利回りには含まれていません。

上記の経費を含めて算出した利回りを実質利回り(ネット利回り)と呼びますが、実質利回りについては別の記事でご紹介しましょう。

実際の不動産投資では、表面利回りで不動産のリターンを大まかに判断しつつ、実質利回りを試算して購入を検討することが多いでしょう。

表面利回りを見る時の注意点とは?

表面利回りに諸経費が含まれないことについて触れましたが、もう1つ注意すべき点があります。

それは、1棟を丸ごと購入する場合の計算のもととなる年間家賃収入は満室を想定して計算されているということです。

つまり、現在空室の部屋の家賃収入は不動産業者が設定した見込みの家賃収入であるということです。

その他にも、こちらの記事で表面利回りの注意点について触れていますので、ご参考にしてください。

https://akashi-t.com//check-point-before-buying-property/

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