初心者が銀行から融資を受けるための銀行選びと融資戦略

不動産投資において切っても切り離せないものが融資。

これが上手く進まないと物件の拡大もできませんね。

今回は銀行の融資について解説しましょう。

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銀行の選び方について

銀行と言ってもそれぞれ種類によって特性があります。

順に以下の5つをご説明します。

  • メガバンク
  • 地銀
  • 信用金庫、信用組合
  • 日本政策金融公庫
  • ノンバンク系

① メガバンク

全国に支店が存在しているため、日本中の物件に対して融資が可能

ただし、融資の審査は他の地銀や信金などと違い、かなりハードルが高く、実績やある程度の自己資金も必要。

また物件自体の査定も厳しく、いわゆる築古物件などはほとんど融資がつきません。

逆にRC物件の築浅など、耐用年数が残っている物件についてはかなりの低金利で資金調達が可能です

メガバンクでプロパー融資が引けたら立派です(笑)

② 地銀

メガバンクとは違い、物件の融資エリアが限られることの他に、地銀のよって全く不動産融資に対して消極的な銀行もあれば、スルガ銀行静岡銀行など不動産融資に対して積極的な銀行もあります。

スルガ銀行や静岡銀行などは独自の査定方法で融資をしておられるようで、法定耐用年数など関係なく築古物件でも長期的な期間で融資がひけるようです。

ただし、そのような銀行での調達金利はかなり高めですので注意が必要です。

③ 信用金庫、信用組合

地銀などに比べると融資の基準が緩やか、かつ属性があまり良くなくても融資を引いてこれることから不動産投資駆け出しの頃は、かなりお世話になる存在。

また信金・信組によっては法定耐用年数以上の融資期間を設定してくれることもあり、築古物件で高利回り投資をする方にはお勧めの金融機関です

デメリットとしては、個人もしくは法人がその信金・信組の所在エリアに住所もしくは本店、支店を構えておくことが必要で他府県に拠点を置いていると基本的には融資が受けれません。

④ 日本政策金融公庫(以下、国金)

こちらについては、以前書いた記事を参考にしてください。

日本政策金融公庫の「女性、若者/シニア起業家支援資金」を利用して融資を引く方法
不動産投資を行う上で切っては切り離せないのが「融資」。 これが引けないと、どれだけ欲しい物件があっても現金で買うしかなく、物件価格が大...

不動産投資を始める方には、切っても切り離せない金融機関で使わない手はありません。

⑤ ノンバンク系

オリックス三井住友L&Fなどがメジャーですが、こちらも金利が高い代わりに融資基準が比較的緩やかで、旧耐震などの物件も場合によっては融資をしてくれることもあります。

購入する物件が築浅のRCなどの場合は、メガバンク、地銀
高利回りの築古物件の場合は信金・信組やスルガ銀行などの融資期間を長く引ける金融機関

という風に物件によって金融機関を区分けして利用してください。

■ 融資を依頼する際に準備するものは?

新しい金融機関へ物件を持ち込む際などに持参した方がよい資料は次の通りです。

《物件関係》
  • 物件販売資料
  • 公図
  • 謄本
  • レントロール
《属性関係》

(個人の場合)

  • 確定申告書(2期~3期分)なければ源泉徴収票3年分
  • 借り入れがあればローン返済予定表
  • 個人資産および家族背景がわかる資料

(法人の場合)

  • 決算書(過去3年分)
  • 定款および謄本
  • 法人で借り入れがあればローン返済予定表
  • 法人および代表など個人資産一覧

銀行担当者も忙しいので、できる限り1回で必要な書類は揃えて提出してしまいましょう

また、物件の収支シミュレーションはあるに越したことはないですが、銀行によってそれぞれの独自算定が違うので時間を大きく割いてまで作成する必要はないようです。

それよりも、依頼された資料をすぐに提出する方が銀行担当者も「この人は直ぐに対応してくれる」と評価をもらって取り組みも真剣にやってもらうことの方が大事です。

銀行融資に関するよくある疑問

■ 銀行は飛び込みの方がいいのか?それとも紹介経由の方がいいのか?

よくある質問で、

「銀行は知り合いに紹介してもらった方が融資が引きやすいのでしょうか?」

という質問を受けますが、正直関係ありません。

融資の判断材料に●●さんの紹介などでプラスに働くことことはないので、飛び込みでも変わりありません。

しかし、優秀な担当者を紹介してもらうことは手続きの上で、かなりプラスになると思います

筆者も経験ありますが、入社10年以上の課長補佐クラスの方と、入社3年くらいの主任クラスの銀行員では融資事務のスピードが全く違います。

なかなか担当者を選ぶことはこちらからできないのですが、できるなら紹介経由で優秀な担当者についてもらうことをお勧めしています

■ 融資を依頼する際に一度に何行くらいに打診をしたらよいのか?

融資を銀行に依頼する際に1行だけでは断られたりすることもあるので、複数の金融機関に打診をする方は多いと思います。

ただ、できる限り的を絞って2~多くても3行に絞ることをお勧めします

というのも銀行員担当者も皆さんの融資案件を通すために多くの時間を費やすわけです。

何度も依頼して断ると、いつの間にか真剣に取り組んでもらえなくなったりもします

また、少し話は逸れますが、銀行員に対しては決して横柄な態度などはNGです。

不動産投資駆け出しの頃の融資戦略

最後に、不動産投資を始めたけどなかなか融資が引っ張れない方について少しアドバイスをすると、まずは国金を利用するのが一番だと思います

次に、地銀などで「保証協会」を利用して融資を引っ張ることもアリです。

保証協会とは、皆さんが不動産投資で融資を受けて、その後返済ができなくなった場合、融資元の銀行がその損失分を保証協会がカバーしてくれる、いわゆる銀行のための保険会社的な存在です。

これを利用することで、法人を立ち上げて1期決算を越えなくても融資を受けることが可能です。

一方で、保証料というコストがかかります。

融資金額によっては何百万と高額なコストになりますが、数年後に借り換えなどで保証協会付融資からプロパー融資に切り替えることで一部保証料は戻ってきます。

短期的に利用することはオススメです。

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