不動産経営に失敗しない管理会社の選び方と上手な付き合い方

物件を購入したら、専業大家さんでもない限り、物件の管理を自身で行うのは時間的制約やノウハウ面から難しく大半の方が管理会社に依頼をされると思います。

今回は管理会社さんの選び方と付き合い方についてご説明します。

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まずは物件の周辺にある業者を片っ端からコンタクトを取って話を聞いてみましょう

初めて物件を購入した際の管理会社の選び方として、紹介でもなければ、基本的に物件の近くの業者さんから選ぶと思います。

インターネットなどで調べるのがメジャーだと思いますが、できればオススメとして全ての業者さんのところに足で回って話を聞いてみてください

平日の午前中などに行くと担当者の方も時間に結構余裕があり、色々教えてくれて勉強にもなります。

お店に行って担当者の方に確認すべきポイントはざっくりと考えると以下の4つです。

1つずつ説明していきます。

【教えてもらう点】
  1. 管理戸数(実績)
  2. 得意分野(ex 学生マンションの管理が多い、テナントがメインなど)
  3. 周辺で嫌われている業者
  4. 費用(管理手数料など)

1. まずは管理戸数(実績)をチェック

まずは管理会社の経験値という意味でも、現在の管理戸数を聞いてみてください

この管理戸数については少なすぎると経験が浅くトラブル対応が弱い場合もありますし、逆に個人で経営されている管理会社だと管理戸数が多すぎると対応しきれてない場合があるようです。

1人の担当者の適正とされる管理戸数は500戸程度と聞いたことがあります。

この数だけで依頼するかどうかを決める決定打にはなりませんが、確認はしておくべき点です。

2. 得意分野が依頼物件に合致する業者を選ぶ

次に自分の物件の入居者がどんな属性の方が多いのか確認して、その属性の仲介に強い管理会社かどうか確認しましょう

管理会社と言っても、学生マンションを中心に管理している業者もいれば、テナントばかり扱っている管理会社も多いです。

それは、その管理会社が大学や企業とのネットワークを築いている裏返しでもあります。

ほとんどの管理会社は住居用からテナントまで対応はできますが、やはりノウハウを持っているという面からも得意分野については確認しておいた方がよいです。

3. 周辺業者から嫌われている業者を聞いてみる

聞き方が難しいのですが、周辺の同業者で嫌な業者というのは聞いておいた方が良いです

というのは昔筆者の経験であるのですが、業者間で嫌われている管理会社の仲介物件は紹介しない傾向にあるようです。

つまり、そのような他の管理会社から嫌われている業者に管理を依頼し、空室が発生した際に仲介をしてくれる業者のパイを自ずと小さくしてしまうことになってしまいます。

最初に周辺の業者さんを全て訪問した方が良いといったのはこの情報を得る為でもあります。

聞き方に注意しながらも周辺の業者関係の情報は常にアンテナを張りましょう

4. 費用については管理手数料以外の手数料にも注意する

管理会社に物件の管理を依頼する際、基本的には「管理手数料」として地域などにもよりますが毎月の家賃収入の約5%前後を支払うことになります。(ただしシェアハウスや民泊など運営に手間がかかるものは10%以上要します)

この金額については高いという意見もありますが、筆者的には5%程度であれば物件の規模にもよりますが、日々のクレーム対応や家賃回収、滞納対応などを考えると適正な金額ではないかと思います。

特にサラリーマン投資家の方は本業の合間に入居者の方からクレームなど、電話がかかってくると本業にも差し支えるので、ここはケチらずに良いと思った管理会社にはお願いしましょう

1点気をつけておくべき点は後にも触れますが、入居者が退去した時に原状回復において管理会社が全ておこなう際の原状回復費用については事前に確認しておきましょう

管理会社を通じてリフォーム会社に原状回復を行うと、大家が直接リフォーム業者に依頼する際の金額から1割~高いところで3割程度上乗せしている金額が提示されてきます

この割り増し分が管理会社の手取り分になるわけですが、特に管理会社はリフォーム会社に連絡するだけのことですので、費用を抑えたい大家さんなら原状回復は大家で行う旨を管理会社に最初に伝えておくのがいいでしょう

業者選定後の付き合い方について

ほったらかしはNG!常に担当者とコミュニケーションをとりましょう

めでたく管理会社が決まったら、あとは任せておけばもう安心!というのは違います。

しっかりと動いてもらっているか定期的にチェックをしましょう

以前、私の知り合いの大家さんから聞いた話ですが、退去があったにも関わらず原状回復に1か月以上時間を要して、その間に入居募集をしていなかった管理会社があったと聞いております。

基本的には退去前から入居募集を開始し、退去後速やかに原状回復を行い内覧に備えるのが最適解なわけで、そのように時間をダラダラ伸ばされると得られたはずの家賃が1か月分損することにも繋がりかねません。

管理会社も悪いですが、そのチェックが遅い大家の自己責任でもあります。

満室の時やトラブルが無いと管理会社に連絡しない大家さんも多いですが、最低1ヶ月に一度、家賃の送金日などには電話などで「いつもありがとう。最近物件の管理はどうですか?」とコンタクトを取りましょう

これは管理会社の担当者の方に「この大家さんの物件はおろそかにできない」と牽制することもできますし、たまにニュースなどで出てきますが、管理会社自身が家賃をもって夜逃げしてしまうなど最悪のケースの早期発見などの意味合いもあります。

管理会社に任せているからといっても、物件自体は大家自身のものです。

過度に管理会社に圧力をかけることは逆効果になりますが、定期的なチェックはしっかりとおこないつつ、動きが鈍い管理会社なら早急に変更をしましょう。

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