必ず満室経営を実現する実践的かつ効果的な集客テクニック

収益物件をめでたく購入した後、もしその物件に空室があれば早期に満室にしないといけません。

スピード感をもって1日も早く行動をしていくことが大切です。

今回は満室にするためのテクニックを、筆者の過去の実践を参考に「業者対応編」「物件編」の2つに分けてご説明します。

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満室経営を実現する集客方法《業者対応編》

■ まずは物件の周辺にある賃貸仲介業者全てにコンタクトをとって仲介の依頼をする

はじめに、物件の周辺にある賃貸仲介業者をまわって挨拶と一緒に仲介の依頼をしていきましょう

その際に必ず、賃貸ポータルサイト(ホームズ、アットホーム、スーモなど)に登録してもらうようにお願いしてください

昔は部屋を借りる際はお店に行って店員さんに紹介してもらうことが流れでしたが、今はネットの時代で、多くの方がポータルサイトなどで予め物件を検索した上でお店の方に内覧希望で来店されるようです。

ですので、ポータルサイトに掲載されないと話にならない状況です。

1社だけでなく可能な限り多くの業者さんに登録してもらいましょう。

ポータルサイトに掲載する写真ですが、可能であれば物件の写真は自分で撮ってCD-ROMなどで焼いて各賃貸業者さんに渡してあげると業者さんも写真を撮りに行く手間も省けて喜んでもらえますし、こちらとしても自分が選んだ綺麗な写真を指定することができるので見栄えも良くなります

また最近は360℃部屋の様子を見渡せるカメラツールがあり、部屋全体を見渡すのに筆者も活用しています。

そして、ポータルサイトに掲載がされた情報は必ず自分の目で確認してください。

他の物件と比較して物件の状態から家賃が適正か、掲載内容に問題が無いか一度は確認しておいてください。

■ 広告料は最初にしっかりと伝える

広告料(AD)とは仲介を決めていただいた業者さんにお支払いする報酬額のことです。

これは物件のあるエリアによって平均1ヶ月のところもあれば2か月のところもあるので、予め賃貸仲介業者さんに大体の相場は聞いておきましょう。

ADは低すぎてもダメですし高すぎる場合は、AD目的で変な入居者を連れてくる場合もありますので慎重に設定してください

ある程度、その物件の周辺エリアで賃貸仲介を依頼していくと、どの業者さんが協力的かそうでないかというのがわかってきます。

協力的な業者さんにはADの他にキックバックを渡して、他の物件より優先的に自分の物件を紹介してもらうのも1つのテクニックです

ただし業者によってはキックバックがNGのところもありますので適宜確認してください。

■ 満室になるまで定期的にヒアリングを行う

募集を開始すると仲介業者から連絡が来るまで待っている大家さんも多いと思いますが、それでは自分の物件をちゃんと紹介してもらっているのかどうかわかりません。

管理会社がいるなら管理会社でもいいですし、賃貸仲介業者それぞれでもいいですので定期的にコンタクトを行って「先週は何件内覧があったか?問い合わせがあったか?」を聞いてください。その件数によって今後の対応が決まってきます。

内覧が多いのに成約が決まらない場合は、案内した業者の方に「何が成約に結ばなかったのか」をヒアリングし改善につなげていきます

また、そもそも問い合わせや内覧が少ない場合は、賃料水準がそもそも適正なのかを見直す必要がありますので、空室が埋まるまでPDCAを繰り返していきましょう。

■ 仲介担当者からの連絡はクイックレスポンスで対応する

ビジネスの世界では当たり前ですが、案内してくれる担当者から質問や交渉が入ってきたらクイックレスポンスで対応しましょう

連絡を返信しない、対応が遅いと担当者からの評価が落ちてしまい、次回の物件紹介にも影響が出てきます。

また担当者に対して上から目線などは絶対にNGです。協力者として真摯に向き合って対応してください。

満室経営を実現する実践的な集客方法《物件編》

次に、物件内における満室テクニックですが、まず何はともあれ「清潔」が大前提です。

原状回復、クリーニングなど最低限の清掃は行った上で内覧を開始しましょう。

そのうえで、今まで筆者が実施した中で効果的だったコスパ重視の満室テクニックをご紹介します。

1. アクセントクロス


出典:ill-xyz.com

原状回復費用を抑えたい、だけど他の物件と差別化を図りたい方にはオススメ

結構オーソドックスになってきましたが、壁1面にアクセントクロスをいれるだけでも大きく雰囲気が変わりますのでお勧めです。ただし配色には注意です。

紫や赤など好き嫌いが激しいアクセントクロスは逆効果になってしまうこともあります。

周りにカラーコーディネーターの方がおられたら、配色をアドバイスしてもらうのもいいかもしれません。

2. 入居者プレゼント

高額なプレゼントは必要ありません。

例えば、夏ならサーキュレーターなど1000円程度で購入できるものをプレゼントとして案内資料に載せておくだけでも効果的です。

またプロパンガスの物件ではガスコンロを予め中古などで仕入れてプレゼントしてあげると喜んでいただいております

3. 3点ユニットの見た目グレードアップ

入居者が嫌う設備の上位に入ってくる3点ユニットですが、これをトイレ、風呂を区分けしてセパレートにするのは結構なコストがかかります。

少しでも見た目を良くするために筆者はダイノックシートなどを壁一面に張り、大きな鏡などをつけて、ホテルのような仕様に変更してしまいます

これですとコストも抑えられて見た目も良くなり、内覧者からも評判がいいです。

最後に

空室は機会損失を生んでしまいます。

兎にも角にも空室がある場合は、待ちの姿勢ではなく、攻めの姿勢で臨みましょう。

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